Az építési műszaki ellenőr az építési folyamat egyik fontos szereplője, közreműködője. Annak érdekében, hogy az építtető érdekeit megfelelően tudja képviselni, és eredményesen, szakszerűen és jogszerűen tudja befolyásolni a megvalósuló építési beruházás menetét, s különösen annak minőségét, általános áttekintéssel kell rendelkeznie az építési tevékenységre vonatkozó jogszabályok körében is.

A műszaki ellenőri jogi ismeretek egyik legterjedelmesebb és leginkább gyakorlatias részét nyilvánvalóan az építésre, az építési tevékenységre vonatkozó szabályok, előírások, követelmények teszik ki. A következőkben - hangsúlyozottan az építési műszaki ellenőri tevékenységgel összefüggésben - az építési jog legalapvetőbb általános kérdéseit, illetve a műszaki ellenőri tevékenységet közvetlenül érintő legfontosabb jogszabályi ismereteket foglaljuk össze, tisztázzuk az építésügyi hatóság, az építésfelügyelet és a műemlékvédelem szerepét, valamint a sajátos műszaki építmény fogalmát.

Az épített környezet védelmének követelményét az alkotmány rögzíti, és a környezet védelmének általános szabályairól szóló 1995. évi LIII. törvény fogalmazza meg tartalmilag is elsőként.
Mindettől függetlenül az épített környezet alakítása, fejlesztése és természetesen megóvása, védelme (ez együtt az építésügy) olyan fontos társadalmi cél, amelyet már - ha csak részterületeken is - a XX. században, de azt megelőzően is a legmagasabb szinten szabályoztak.

Az első - "a városrendezésrol és az építésügyről" elnevezést viselő - átfogó szabályozás az 1937. évi VI. törvény volt, amely már címében is utalt arra a két legfontosabb szakmai területre (városrendezés és az építési tevékenység szabályozása), ami az építésügyi szabályozásnak is a két fő kérdésköre.

Ezt követte az építésügyről szóló 1964. évi III. törvény, amely elsőként szabályozta az építésügy valamennyi részterületét: a településrendezést (nem csak a városrendezést), az építésügy szervezeti és eljárásrendjét, az építési folyamat egyes szakaszait (tervezés, hatósági tevékenység, kivitelezés, fenntartás, védelem), az építéssel és ez egyes építményekkel szemben támasztott legfontosabb követelményeket.

Ismét közel harminc év telt el az átfogó újraszabályozásig. Az Országgyűlés 1997-ben fogadta el az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvényt, amely a jelenlegi szabályozások alapját képezi.

Az új törvény sokat átmentett mind az 1937. évi VI. törvény, mind az 1964. évi törvény szabályozási elveiből, a társadalmi és gazdasági fejlődés eredményeként azonban lényegesen megújította az építésügy egészét.

Ma ezt tekinthetjük az építésügy alaptörvényének, alapjogszabályának, amelyre valamennyi alacsonyabb szintű szakmai szabályozás is visszavezethető. Az építési törvény az alacsonyabb szintű végrehajtási rendeletek kialakítását határozott követelményként fogalmazza meg, egyben ezek kialakítására jogi felhatalmazást is ad.

Az építési törvény végrehajtási rendeletei között kormányrendeletek és miniszteri rendeletek egyaránt megtalálhatók.

A legfontosabb kormányrendeletek:

• az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Kormányrendelet (rövidítve: OTÉK),
• az építésügyi hatóságok felsorolásáról és illetékességi területükről, valamint a hatósági tevékenység ellátásának szakmai feltételeiről szóló 220/1997. (XII. 5.) Kormányrendelet,
• az építésügyi hatósági nyilvántartásokról, adatszolgáltatásokról és a működtetés feltételeiről szóló 241/1997. (XII. 19.) Kormányrendelet, valamint
• a legfontosabb építési tevékenységek (építészeti-műszaki tervezés, szakértés, műszaki ellenőrzés) alapvető rendelkezéseit rögzítő jogszabályok (157/1997.-158/1997.-159/1997. (IX. 26.) Kormányrendeletek, valamint
• a felvonók és mozgólépcsők építésügyi hatósági engedélyezéséről, üzemeltetéséről és az ellenőrökről szóló 113/1998. (VI. 10) Kormányrendelet.
  

A műszaki ellenőrzés szempontjából is fontos miniszteri rendeletek közül a következők emelhetők ki:

• az építési célra szolgáló anyagok, szerkezetek és berendezések műszaki követelményeinek és megfelelőségi igazolásának, valamint forgalomba hozatalának és felhasználásának részletes szabályairól szóló 39/1997. (XII. 19.) KTM-IKIM együttes rendelet,
• az egyes építményekkel, építési munkákkal és építési tevékenységekkel kapcsolatos hatósági engedélyezési eljárásokról szóló 46/1997. (XII. 29.) KTA1 rendelet,
• az építészeti-műszaki tervdokumentációk tartalmi követelményeiről szóló 45/ 1997. (XII. 29.) KTM rendelet,
• az építésügyi és műemlékvédelmi hatósági ellenőrzés részletes szabályairól szóló 47/1997. (XII 29.) KTM rendelet,
• az építés felügyeleti ellenőrzési eljárásról szóló 48/1997. (XII. 29.) KTM rendelet,
• az építésügyi hatósági kötelezési eljárásról szóló 40/1997. (XII. 29.) KTM rendelet,
• az építésügyi bírságról szóló 43/1997. (XII. 29.) KTM rendelet,
• az építészeti-műszaki tervezési jogosultság részletes szabályairól szóló 32/1997. (IX. 28.) KTM rendelet,
• az építésügyi szakértői tevékenység gyakorlásáról szóló 38/1997. (XII. 18.) KTM-IKIM együttes rendelet, illetve
• az építőipari kivitelezési, valamint a felelős műszaki vezetői tevékenység gyakorlásának részletes szakmai szabályairól és az építési naplóról szóló 51/2000. (VIII. 9.) FVM-GM-KöVIM együttes rendelet.

Az építési törvény megfogalmazása szerint: "az épített környezet alakítását és védelmét

• a jogszabályokkal összhangban álló településrendezési és építészeti-műszaki tervek alapján,
• a jogszabályokban előírt építészeti, műszaki, biztonsági, egészségügyi, rendeltetési és használati, továbbá környezet- és természetvédelmi követelményekkel összhangban,
• a humánus környezetre és az esztétikus kialakításra tekintettel, valamint
• a résztvevők - építtetők, tervezők és kivitelezők - együttműködésével kell megvalósítani."
  

Ez olyan általános követelményrendszer, amelyet az építési tevékenység egésze és egyes résztevékenységei során is kötelezően figyelembe kell venni.

A műszaki ellenőrnek - saját szakmai területén belül - külön is feladata az említett elveknek érvényt szerezni.

További fontos általános követelményeket fogalmaz meg a törvény, illetve végrehajtási rendelete az OTÉK (253/1997. (XII. 20.) Kormányrendelet) az építményekkel szemben.

Az építmény elhelyezése során, biztosítani kell:

• az építmény, továbbá a szomszédos ingatlanok és építmények rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságát,
• az építmény közszolgálati (tűzoltó, mentő stb.) járművel történő megközelíthetőségét,
• a környezetvédelem és a természetvédelem sajátos követelményeit és érdekeit,
• a "közhasználatú" (azaz közhatalmi célú és közszolgáltatási feladatok ellátására szolgáló) építmények esetében a mozgásukban korlátozott személyek részére is a biztonságos és akadálymentes megközelíthetőséget;
• a rendeltetésszerű telekhasználatot.
  

Az építmények és azok részeinek (önálló rendeltetési egység alakítása) építése, bővítése, felújítása, átalakítása, helyreállítása, korszerűsítése során:

• érvényre kell juttatni az országos építési szakmai követelményeket,
• biztosítani kell az értékes táj- és településkép építészeti-beépítési jellegzetességét látványvédelmét, továbbá
• a kedvező tájolás,
• a mechanikai ellenállás és stabilitás
• a tűzbiztonság,
• a higiénia, egészség- és környezetvédelem,
• a használati biztonság,
• a zaj és rezgés elleni védelem,
• az energiatakarékosság és hővédelem, valamint
• az életvédelem követelményeit.
  

Biztosítani kell továbbá:

• a rendszeres karbantartás lehetőségét,
• azt, hogy az építmény rendeltetésszerű használatával járó környezeti terhelés az adott helyen a megengedett mértéket ne lépje túl,
• a mozgásukban korlátozott személyek részére is a "közhasználatú építmények" esetében a biztonságos és akadálymentes használhatóságot.

Az építésügyi igazgatás az épített környezet alakításának és védelmének hatósági eszköze. Ha az építésügyi hatósági igazgatás rendszerről tágabb körben beszélünk, akkor négy szervezeti csoportot kell megemlíteni:

• az önkormányzatokhoz telepített építésügyi hatósági szervezetek,
• a megyei (fővárosi) közigazgatási hivatalok keretein belül működő építésügyi hatósági és építésfelügyeleti szervezetek,
• a műemlékvédelmi hatóságok építésügyi igazgatási szervezetei,
• az egyes sajátos építményfajták szerinti építésügyi hatóságok.
  

Ez utóbbi alatt nem "speciális" vagy "különleges" építményeket kell érteni, hanem az építési törvény fogalom meghatározása szerint: "az épületnek nem minősülő közlekedési, távközlési, közmű- és energiaellátási, vízellátási és vízgazdálkodási építményeket (mérnöki létesítményeket), továbbá a bányaműveléssel és a környezetvédelemmel kapcsolatos és az atomenergia alkalmazására szolgáló, valamint a honvédelmi és katonai célú építményeket".

Az úgynevezett általános építésügyi hatósági jogkört első fokon - az építési törvény általános rendelkezései szerint a kiemelt építésügyi hatósági ügyek kivételével - a települési önkormányzat jegyzője látja el.

Az elvi építési, az építési, a bontási, a használatbavételi és a fennmaradás-engedélyezési, továbbá az azokkal összefüggésben keletkezett ellenőrzési és kötelezési ügyekben, valamint a kiszolgálóút céljára történő lejegyzés és a telekalakítások engedélyezése tárgyában és az ezekhez kapcsolódó hatósági kötelezési ügyekben (ezeket nevezzük kiemelt építésügyi hatósági ügyeknek) első fokon - kormányrendeletben meghatározott illetékességi területtel - a városi (fővárosi kerületi) önkormányzat jegyzője jár el. A fentieken túl a kiemelt építésügyi hatósági jogkört annak a települési önkormányzatnak a jegyzője is ell áthat ja, amely önkormányzat tartósan biztosítja a meghatározott szakmai feltételeket. A meghatározott szakmai feltételeket a települési önkormányzat önállóan vagy önkormányzati társulásban biztosítja. Az építésügyi hatósági jogkörök ellátására történő kijelölést a kormányrendeletben fel nem sorolt település képviselőtestülete - a belügyminiszterrel egyetértésben, a miniszter útján - kezdeményezheti a kormánynál.

A kiemelt építésügyi igazgatási ügyekben eljáró hatóságok illetékességi területéről, a kijelölési eljárásról, valamint a szakmai feltételekről a 220/1997. (XII. 5.) Kormányrendelet rendelkezik. Az építési törvény által meghatározott kiemelt építéshatósági ügyekben az elsőfokú építésügyi hatósági jogkört - a műemlékvédelem alatt álló építmények és a hozzájuk tartozó területek, valamint a sajátos építményfajták kivételével - a városi (fovárosi kerületi) önkormányzat jegyzője a rendelet 1. számú mellékletében felsorolt településekre is kiterjedő illetékességgel látja el. A kijelölés alapján megkapott kiemelt építéshatósági ügyek tekintetében az elsőfokú építésügyi hatósági jogkört a kormányrendelet 2. számú mellékletében felsorolt települési önkormányzatok jegyzője gyakorolja.

A kijelölési kérelmet az adott önkormányzatok minden év április 30-áig nyújthatják be az építésügyért felelős miniszterhez. A kérelemben elő kell adni azokat a körülményeket, amelyek a kijelölés esetén biztosítják az építésügyi hatósági jogkör ellátását. A kérelemhez csatolni kell az önkormányzat azon nyilatkozatát, hogy a hatáskört az előírt szakmai feltételek mellett legalább 4 évig ellátja, a társulási megállapodást, ha a hatósági jogkört társulásban kívánják ellátni, a dolgozó(k) szakirányú egyetemi vagy főiskolai végzettségét, és a köztisztviseloi jogállását igazoló okiratot.

A miniszter a kérelem alapján - a belügyminiszterrel egyetértésben - előterjesztést készít a kormányhoz, amelyben javaslatot tesz a települési önkormányzat jegyzőjének az építésügyi hatósági jogkör ellátására történő kijelölésre, illetőleg a kijelölés megtagadására. Amennyiben a kormány által történt kijelölésnek az építési törvényben meghatározott feltételei a kijelölést követően megszunnek, a település jegyzője a kiemelt építésügyi hatósági ügyekben nem járhat el. Ezt a tényt a települési jegyző köteles 3 napon belül írásban - a jogosultság megszűnése határnapjának megjelölésével - bejelenteni a miniszternek és a belügyminiszternek, továbbá az illetékes városi jegyzőnek, valamint a megyei közigazgatási hivatal vezetőjének, és arról a település lakosságát a helyben szokásos módon tájékoztatni. A kijelölés megszűnése folytán az építésügyi hatósági jogkör gyakorlásában bekövetkezett változásokat a Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztérium negyedévente a Magyar Közlönyben közzéteszi.

A kiemelt építésügyi hatósági jogkör gyakorlása esetén az illetékes önkormányzatnak a hatósági munka folyamatos végzéséhez szükséges számú köztisztviselőt kell foglalkoztatnia. A kiemelt építéshatósági ügyek döntésre való szakmai előkészítését és végrehajtását csak a külön jogszabályban meghatározott szakirányú egyetemi vagy főiskolai képesítéssel, valamint legalább egyéves szakmai (tervezői, kivitelezői) és kétéves közigazgatási vagy hároméves közigazgatási gyakorlattal rendelkező, továbbá legalább háromévenként szervezett szakmai továbbképzésben részt vevő köztisztviselő végezheti. Az előírt szakmai, illetőleg közigazgatási gyakorlat alól az illetékes közigazgatási hivatal vezetőjének javaslata alapján a minisztérium mentesíti azt, aki a jelen rendelet hatálybalépésétől, illetőleg a köztisztviselőként való alkalmazásától számított egy éven belül elvégzi az említett szakmai tanfolyamot.

Az építésügyi hatósági jogkört nem gyakorló települési önkormányzatok jegyzői kötelesek a folyamatos építkezések engedélyezési iratait és az egy évnél nem régebbi, illetőleg meghosszabbított érvényességű elvi építési engedélyek iratait és műszaki nyilvántartásait a kijelölt elsőfokú építésügyi hatóságnak átadni. Az előzőekben meghatározottakon túl az építésügyi hatósági feladatok szakszerű ellátása érdekében a kiemelt építéshatósági ügyekben építésügyi hatósági jogkört nem gyakorló települések jegyzői e rendelet hatálybalépését követő 15 napon belül, illetőleg a továbbiakban folyamatosan kötelesek az illetékes elsőfokú építésügyi hatóság rendelkezésére bocsátani a település jóváhagyott településrendezési terveit, illetve más építési tárgyú helyi önkormányzati rendeletét (pl. helyi építési szabályzatát).

A kiemelt építésügyi hatóság az eljárása során - építésügyi hatósági eljárás szempontjából hozzácsatolt településeken megvalósuló építési engedélyezési eljárás keretében - keletkezett ügy iratait:

• a határozat jogerőre emelkedését és végrehajthatóvá válását, továbbá
• az építésügyi hatósági engedély érvényességének megszűnését,
• a használatbavételi (végleges fennmaradási) engedély jogerősségét és végrehajthatóvá válását, illetve
• az építésügyi hatósági engedélyekben, kötelezésekben előírt kötelezettségek teljesítését a végrehajtás befejezését követő 30 napon belül az építmény helye szerint illetékes települési önkormányzat jegyzőjének (körjegyzőjének) adja át, aki köteles azokat - az ügyvitelre és ügykezelésre vonatkozó szabályok szerint - irattározás céljából eltenni.
  

Az előzőekben ismertetett építésügyi hatósági ügyekben másodfokon a területileg illetékes megyei (fővárosi) közigazgatási hivatal jár el.

Az építésfelügyelet és ezen belül a felügyeleti ellenőrzési tevékenység célja annak megállapítása, hogy az építményekre, építési termékek (anyagok, szerkezetek, berendezések), módszerek és eljárások minőségi követelményeire és alkalmazására vonatkozó jogszabályokat, szabványokat és engedélyeket az építési munka végzése során betartották-e, az építmények, építési termékek használat során vagy egyébként kialakult állapota megfelel-e a rájuk vonatkozó - az állékonyságot, az életet és egészséget, a köz- és vagyonbiztonságot szolgáló - követelményeknek.

Az építésfelügyeleti ellenőrzési feladatokat - a sajátos építményfajták kivételével - első fokon a megyei (fővárosi) közigazgatási hivatal vezetője, másodfokon az építésügyért felelős minisztérium, jelenleg a Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztérium látja el. Az építésfelügyeleti ellenőrzési feladatokban a szükséges vizsgálatok elvégzésére külön jogszabályban meghatározottak szerint jogosult szakintézmények működnek közre.

A műemlékvédelem központi irányítása, összehangolása és ellenőrzése az állam feladata. A műemlékvédelem állami feladatai leginkább:

• a műemlékvédelem államigazgatási feladatainak ellátása,
• az állam tulajdonát képező műemlékek kezelése.
  

A műemlékvédelemre vonatkozó új törvény - a kulturális örökség védelméről szóló 2001. évi LXIV törvény részeként - 2001. október 10. napján lép hatályba, felváltva a korábban hatályban lévő 1997. évi LIV törvényt.

A műemlékvédelem - és a kulturális örökség egyéb javainak - legfőbb állami szerve a kormány által központi hivatalként létrehozott Kulturális Örökségvédelmi Hivatal (a továbbiakban: hivatal). A hivatal irányítását a nemzeti kulturális örökség minisztere látja el, s gyakorolja a hivatal elnöke esetében a munkáltatói jogkört.

A hivatal műemlékvédelemmel kapcsolatos legfontosabb feladatai: a műemléki értékek felkutatása, értékelése, számbavétele, dokumentálása, nyilvántartása, és a védendő műemléki értékek és területek védetté nyilvánítása, illetve a műemlékekkel és környezetükkel kapcsolatos építésügyi hatósági és szakhatósági feladatok ellátása.

A műemlék értékek védetté nyilvánítását, a védettség törlését vagy módosítását a hivatal készíti elő. A védetté nyilvánítás megkezdéséről, illetve ennek keretében - szakmailag indokolt esetben - a védendő érték elovédelmi listára vételéről értesíti

• a védelemre javasolt ingatlan tulajdonosát,
• a területen található közművek és egyéb létesítmények tulajdonosait,
• az ingatlan fekvése szerinti települési és megyei (fővárosi) önkormányzatot,
• az illetékes építésügyi hatóságot,
• a más jogszabály alapján hatáskörrel bíró illetékes hatóságot (pl. természetvédelmi hatóság), valamint
• a védetté nyilvánítás kezdeményezőjét (ha azt nem maga a hivatal kezdeményezte).
  

A műemléki értékeket a nemzeti kulturális örökség minisztere rendeletben nyilvánítja védetté (illetve törli a védelmi listáról).

A műemléki értékek védetté nyilvánítás át a műemlékvédelmi hatóságnál írásban bárki kezdeményezheti.

A hivatal a védetté nyilvánítás előkészítésének megindításával egyidejűleg a műemléki védelemre javasolt ingatlant, illetve területet határozatával legfeljebb egyéves időtartamra ideiglenes védelem alá helyezheti, és e határozat azonnali végrehajtását rendelheti el, ha a védelemre javasolt értéket megsemmisülés, vagy értékeinek eltűnése, károsodása fenyegeti. Az ideiglenes védelem indokolt esetben egyszer és legfeljebb további egy évre meghosszabbítható.

A műemléki értéket a hivatal előterjesztésére a nemzeti kulturális örökség minisztere rendeletben nyilvánítja védetté.

A védetté nyilvánítás tényét, továbbá a védett érték (műemlék), illetve terület meghatározását az azonosításhoz szükséges helyrajzi adatokkal együtt az ingatlan-nyilvántartásban fel kell tüntetni. A bejegyzést a hivatal kéri.

A hivatal építésügyi hatóságként jár el:

• a műemléken végzendo minden olyan építési munka esetében, amely egyéb jogszabályok szerint engedélyköteles, továbbá
• a műemléki ingatlant érintő területhasznosítási és telekalakítási ügyekben.
  

A hivatal szakhatóságként jár el műemléki területen jogszabály alapján más hatóság által lefolytatott ügyekben.

Az ügyintézési határidő:

• ha a hivatal építésügyi hatóságként jár el: 90 nap,
• ha szakhatóságként jár el: 30 nap.
  

Műemléki érdekből a hivatal az engedélyezés során az országos építésügyi szabályoktól és a kötelezően alkalmazandó nemzeti szabványoktól eltérhet, amennyiben az alkalmazott megoldás az élet- és vagyonbiztonság követelményeinek megfelel.

A hivatal engedélye szükséges olyan - a műemléken, műemléki ingatlanon végzett, egyébként nem engedélyköteles - tevékenységek, illetve munkálatok elvégzéséhez is, mint például:

• a reklámok muemléken történő elhelyezése,
• a műemlékek felületeinek vagy szerkezeteinek tudományos (műszaki) célú kutatása,
• a műemlék funkciójának, használati módjának megváltoztatása,
• a műemléki ingatlanon fa kivágása vagy telepítése,
• a műemlék vagy egyes részeinek elszállítása, szabadtéri múzeumban történő elhelyezése,
• a műemléket érintő megóvási, restaurálási, átalakítási munkák végzése.
  

A hivatal jóváhagyása szükséges:

• műemléképület társasházzá alakításához,
• műemlékingatlant terhelő használati (szolgalmi) jog alapításához.
  

Jóváhagyás hiányában a fenti jogügyletek érvénytelenek.

A műemlékvédelmi hatósági, szakhatósági ügyekben első fokon a hivatal regionális szervezeti egységei, másodfokon a hivatal elnöke jár el.

Azt a természetes vagy jogi személyt és jogi személyiséggel nem rendelkezo szervezetet, aki (amely) az e törvényben engedélyhez kötött tevékenységet engedély nélkül vagy attól eltérő módon végzi, illetoleg műemléket részben vagy egészben megsemmisít, valamint a műemlékvédelmi hatóság által elrendelt kötelezettségét nem teljesíti és ezzel a műemléki értékben kárt okoz, úgynevezett örökségvédelmi bírsággal kell sújtani. A bírságot a hivatal szabja ki. Összegét, illetve kategóriáit - külön jogszabályban - a kormány állapítja meg.
 

A sajátos építményfajták tekintetében az építésügyi hatósági jogkört a rájuk vonatkozó külön jogszabályokban meghatározott államigazgatási szervek gyakorolják. Ezen építményfajták tekintetében lefolytatott hatósági engedélyezési eljárásokban a kiemelt építésügyi hatóság szakhatóságként működik közre.

Sajátos építményfajtáknak nevezzük az épületnek nem minősülő közlekedési, távközlési, közmű- és energiaellátási, vízellátási és vízgazdálkodási építményeket, a bányaműveléssel és a környezetvédelemmel kapcsolatos, az atomenergia alkalmazására szolgáló, továbbá a honvédelmi és katonai célú építményeket.

Kapcsolódó témák:

Építészet, építés

Műszaki ellenőr, felelős műszaki vezető, energetikai auditor

További információt talál az Építési Jog weblapon.